Die Spanische Firma für Immobilien - die Immobilien SL
Die Spanische SL für Immobilien / Holding - Ist eine Firmengründung beim Immobilienerwerb in Spanien zu empfehlen?
Schon seit Jahren ist in Spanien der Kauf einer Immobilie über eine spanische SL in Form der Holding sehr beliebt.
Hierfür gibt es vielfältige Gründe!
Vermögenschutzdurch eine SL
Beim Kauf einer Immobilie durch eine S.L. kann der Käufer im Hintergrund bleiben. D.H. im Grundbuch ist als Eigentümer der Name der Gesellschaft, die Registernummer ,Steuernummer der S.L., der ursprüngliche Gründer sowie der Geschäftsführer eingetragen. Nicht eingetragen ist der aktuelle Besitzer der Gesellschaftsanteile, also der tatsächliche Eigentümer. Kauft eine Privatperson eine Immobilie so stehen im Grundbuch alle persönlichen Daten wie der Name des Käufers, Personalausweisnummer, persönliche Anschrift, Bankkonten sowie der Kaufpreis.
Steuerersparnis - Einkommensteuer
Sind Sie als Privatperson Eigentum einer Immobilie, so müssen Sie für die Immobilie Einkommensteuer bezahlen. Das Finanzamt geht hier von einem fiktiven Einkommen aus, welches durch Vermietung der Immobilie erzielt werden könnte. Als "Einkommen"wird hierbei 2% des Immobilienwertes festgelegt. Hiervon werden die Gemeindesteuern abgezogen und der Restbetrag mit 25% versteuert.
Gesellschaften müssen in Spanien keine Einkommensteuer auf Immobilien bezahlen.
Vermögensteuer
Im Gegensatz zu Deutschland müssen in Spanien Eigentümer einer Immobilie Vermögensteuer bezahlen. Eine spanische Firma - Gesellschaft ist nicht vermögensteuerpflichtig.
Erbschaftssteuer
Wird eine spanische Immobilie vererbt, muss der Erbe, resident oder nicht resident, die Erbschaft in Spanien versteuern. Da die Freibeträge bei Erbschaften in Spanien sehr gering sind, kann die zu zahlende Erbschaftssteuer unter Umständen sehr hoch sein. Eine Gesellschaft hingegen "stirbt nicht" und muss so auch keine Erbschaftssteuer entrichten. Wichtig ist nur wer die Gesellschaftsanteile hält, ist auch Eigentümer der Immobilie.
Ist es wichtig erst die Firma zu gründen und mit dieser die Immobilie zu kaufen, oder kann man dies auch umgekehrt machen?
Es ist dringend zu empfehlen, erst die S.L. zu gründen und mit dieser dann den Kauf zu tätigen. Erstens ist es entscheidend, dass die Immobilie von einer Firma und nicht von Ihnen als Privatperson gekauft wurde. Ansonsten stehen Sie als Eigentümer im Grundbuch. Zweitens fallen bei späterer Einbringung einer Immobilie in eine S.L. noch Transaktionskosten sprich Übertragungskosten an.
Für den Immobilienerwerb empfiehlt sich eine "ruhende Geselschaft".
Eine S.L., die keine Geschäftstätigkeit hat, also inaktiv ist, heißt ruhende Gesellschaft. Besitzt eine ruhende Gesellschaft eine Immobilie oder sonstige Vermögenswerte spricht man von einer Holding. Mit einer Holding, die eine Immobilie besitzt sollte man aus Risikoschutz auf keinen Fall andere Geschäfte tätigen.
Ist eine ruhende Gesellschaft auch zu Buchführung und Bilanzierung verpflichtet?
Eine ruhende Gesellschaft muss nur einmal jährlich eine stark vereinfachte Abschlußerklärung vorlegen.
Wenn die Immobilie durch eine S.L. gekauft wurde und jetzt verkauft werden soll, wie geht das von statten?
Es werden ganz einfach die Gesellschaftsanteile an den neuen Eigentümer verkauft bzw. übertragen. Denn wer im Besitz der Gesellschaftsanteile ist, dem gehört auch die Immobilie.
Hat man auch steuerliche Vorteile beim späteren Verkauf der Immobilie?
Ja, auf jeden Fall. Verkauft eine Privatperson ihre Immobilie, so muss der Werzuwachs und der Verkaufserlös der Immobilie versteuert werde. Dies entfällt bei einem Verkauf einer Immobilie über eine S.L., da die Gesellschaftsanteile der S.L. und nicht die Immobilie verkauft werden.
Ist es richtig, dass bei einen Verkauf einer Immobilie von einem nichtresidenten Besitzer nur 95% der Verkaufsumme an den Verkäufer ausgezahlt werden?
Ja, ist der Verkäufer in Spanien nicht resident, so müssen 5% der Kaufsumme direkt an das spanische Finanzamt abgeführt werden. Diese Summe wird vom Finanzamt zur Deckung der Spekulationssteuer und eventueller bestehenden Steuerlasten einbehalten. Anschließen wird geprüft, welchen genauen Betrag der Verkäufer zu bezahlen hat und je nachdem bekommt der Verkäufer Geld zurückbezahlt oder muss eventuell noch nachzahlen. Dieser Abzug enfällt, wenn nicht die Immobilie, sonden die S.L. verkauft wird.
Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus, wenn statt der Immobilie die S.L. verkauft wird?
Bei einem Immobilienverkauf muß der Käufer je nach Provinz 6% bzw. 7% Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlen. Diese Steuer entfällt wenn man die S.L., die Eigentümer der Immobilie ist, verkauft.
Warum wird der Ankauf und Verkauf von Immobilien über eine Gesellschaft nicht auch in Deutschland über eine Gesellschaft praktiziert?
Wird in Deutschland eine Gesellschaft, die Grundbesitz hat verkauft, so muss der deutsche Notar vermerken: Die Gesellschaft besitzt Grundbesitz. Insofern ist das Finanzamt natürlich alarmiert und die Grunderwerbsteuer wird fällig. In Spanien hingegen hält der Notar lediglich den Verkauf der Gesellschaft fest, ob die Gesellschaft Grundbesitz hat oder nicht, ist uninteressant.
Unterscheiden sich die Notarkosten beim Verkauf einer S.L. von denen beim Verkauf einer Immobilie?
Ja, die Notarkosten sind beim Verkauf einer S.L. deutlich geringer wie beim Verkauf einer Immobilie. In Spanien werden die Notarkosten bei Urkunden nach dem Gegenstandswert gemäß von Gebührentabellen abgerechnet. Es ist klar, dass beim Verkauf einer S.L. mit Stammkapital von 3006,-€ wesentlich geringere Notarkosten anfallen wie beim Verkauf einer Immobilie.
Presseberichte: Geld sparen mit spanischer GmbH
Quelle: ZDF 21.6.2004
Beim Kauf der Immobilie über eine spanische GmbH lässt sich in der Regel eine
Menge Geld sparen. Es fällt, anders als beim Privatkauf, keine Einkommensteuer
an. Die jährliche Vermögensteuer entfällt. Rechnet man die Kosten der Gesellschaft
(ein Prozent Gesellschaftsteuer plus jährlichen Mindestbeitrag) gegen die Aufwendungen,
die man als Privater aufzubringen hat, ergibt sich bei einer Immobilie mit einem
Wert von einer Million Euro eine jährliche Ersparnis von gut 3000 Euro. Auch
beim Verkauf ergeben sich Vorteile, denn die Steuer vom Veräußerungsgewinn beträgt
nur 15 Prozent, statt - wie sonst - 35 Prozent
mit Material von 3satbörse
Originaltext
ZDF
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