Welche Steuern fallen bei einem Hauskauf in Spanien an?
Bei jedem Kauf / Verkauf einer Immobilie in Spanien kassier der Staat kräftig mit.
Welche Steuern fallen für Käufer und Verkäufer an?
Grunderwerbsteuer „Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP)“
Die Grunderwerbsteuer fällt bei allen Immobilienübertragungen an, bei denen der Käufer nicht umsatzsteuerpflichtig ist. Die Steuer beträgt 6% bzw. 7%. Erst nach Entrichtung der Steuer wird die Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch vorgenommen. Grundlage der Grunderwerbsteuer ist in der Regel der in der Escritura notariell festgelegte Kaufpreis. Die Grunderwebsteuer fällt beim Verkauf von Immobilien de segundo mano (aus zweiter Hand) an.-
Umsatzsteuer – „Impuesto del valor Anadido (IVA)
Umsatzsteuer muss gezahlt werden, wenn der Käufer eine umsatzsteuerpflichtige Firma ist. Grundstücke in ländlichen Regionen sind hiervon befreit.
Wird nur ein Grundstück gekauft beträgt die IVA 16%. Baut der Käufer später auf dem Grundstück wird auf die Bauleistung 7% IVA erhoben. Wird ein Grundstück mit einem Haus von einer Firma gekauft fallen 7%IVA an. Bei Geschäftslokalen beträgt die IVA 16%, beim Kauf von neuen Einfamilienhäusern oder Wohnungen wird 7% berechnet, bei Kauf einer Garage mit einer Wohnung, bezahlt man für die Garage ebenfalls 7%.
Bodenwertzuwachssteuer „Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza”
Eine weitere Steuer die anfällt ist die sogenannte Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalia). Die Steuer bezieht sich ausschliesslich auf den Wert des Grundsückes. Der jenige der am 1.1. des jeweiligen Jahres Besitzer der Immobilie war, also in der Regel der Verkäufer, muss diese Steuer bezahlen. Die Steuer hängt ab vom Katasterwert der Immobilie und der Dauer, in der sie sich im Besitz befand. Es handelt sich hierbei um eine örtliche Steuer, die je nach Gemeinde zwischen 16% und 30% des Wertzuwachses beträgt. In der Regel wird im Kaufvertrag vereinbart, ob die Steuer vom Käufer entrichtet wird oder ob die Steuerschuld auf beide Parteien aufgeteilt eird.
Kapitalertragssteuer oder Spekulationssteuer
Ist der Verkäufer nichtresident, so zahlt er 35% Kapitalertragssteuer auf den Gewinn. Der nichtresidente Verkäufer bekommt nur 95% des Kaufpreises ausgezahlt. Die restlichen 5% sind vom Käufer direkt innerhalb eines Monats nach Unterschrift unter die neue Escritura an das spanische Finanzamt abzuführen. Dieser einbehaltene Betrag (Retencion) wird mit bestehenden Steuerschulden des Verkäufers und der eventuell anfallenden Kapitalertragsteuer verrechnet.
Der nichtresidente Verkäufer muss seine Steuererklärung (gegebenenfalls Rückerstattung oder Nachzahlung) innerhalb von 4 Monaten nach Zahlung der Retencion an das Finanzamt abgegeben. Hier können frühere Kosten, wie für Notar und Grundbuchamt sowie die neue Maklerprovision geltend gemacht werden.
Der Steuersatz für einen residenten Verkäufer, der die Immobilie weniger als ein Jahr besessen hat, hängt von seinem Gesamteinkommen ab. War die Immobilie über 1 Jahr in seinem Besitz bezahlt der residente Verkäufer 18%. Wenn die Immobilie zum 31.Dezember 1996 bereits 10 Jahre in besitz des Verkäufers war, muss keine Kapitalertragssteuer bezahlt werden.
Auch steuerfrei ist der Veräußerungsgewinn für einen Residenten mit Hauptwohnsitz in Spanien, wenn er die gesamte Verkaufssumme wieder in eine Immobilie in Spanien einbringt oder bereits 65. Jahre oder älter ist.
Beurkundungssteuer „Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados (IAJD)
Diese Steuer fällt bei allen notariellen Beurkundungen an und beträgt 1% des Immobilienwertes und muss vom Käufer entrichtet werden.
Grundsteuer – „Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Die spanische Grundsteuer ist mit der deutschen vergleichbar und wird auf den Katasterwert der Immobilie im Grundbuch erhoben. Für städtische Immobilien beträgt die Grundsteuer 0,4% für ländliche 0,3%. Die Gemeinde können die Steuern mit den sogenannten Hebesätzen noch anheben. Diese liegen je nach Einwohnerzahl zwischen 0,65% und 1,1%. Die IBI wird einmal pro Jahr, in der Regel im herbst, von den Gemeinden erhoben.
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